Wann ist eine Mieterhöhung zur Anhebung an die örtliche Vergleichsmiete zulässig?

Voraussetzung einer Mieterhöhung

Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Vermieter von den Mietern die Zustimmung zur Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (vgl. § 558 BGB).

Textform und Begründung

Zunächst muss die Mieterhöhung

- in Textform (vgl. § 126b BGB) mitgeteilt und
- begründet werden (vgl. § 558a Abs. 1 BGB).

Gemäß § 558a Abs. 2 ZPO kann sich der Vermieter zur Begründung insbesondere auf

- einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
- ein begründetes Sachverständigengutachten oder
- Entgelte für mind. 3 vergleichbare Wohnungen berufen.

Bei der Begründung ist zu beachten, dass die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels mit aufzuführen sind, sollte ein solcher existieren.

Nach einer neueren BGH-Entscheidung muss der Vermieter Umstände, die dem Mieter bereits in einem gesonderten Schreiben mitgeteilt oder aus sonstigen Gründen bekannt geworden sind, nicht mehr ausdrücklich aufführen (vgl. BGH, Urt. v. 06.07.2011; Az. VIII ZR 317/10).

Keine Staffel- oder Indexmiete

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn

- ein Staffel- bzw. Indexmietvertrag abgeschlossen oder
- ein Zeitmietvertrag mit "Festmiete" vereinbart wurde.

Bei Staffelmietverträgen wird die Miethöhe bei Vertragsabschluss in pauschalen Schritten festgelegt (vgl. § 557a BGB). Bei Indexmietverträgen ist die Miethöhe an eine bestimmte Bezugsgröße gekoppelt (vgl. § 557b BGB), z.B. an den Preisindex für Lebenshaltungskosten.

Sperrfrist und Kappungsgrenze

Gemäß § 558 Abs. 1 S. 2 BGB kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Zudem darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (sog. Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). Die Landesregierungen sind ermächtigt, die Kappungsgrenze auf 15% festzusetzen.

Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einer zulässigen Mieterhöhung, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen. Daher ist es unbedingt zu empfehlen, das Mieterhöhungsverlangen gewissenhaft zu prüfen.

Interaktive Checkliste: Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Zustimmung durch vorbehaltlose Zahlung

Nach Ansicht des AG München stellt die vorbehaltlose Zahlung auf ein Mieterhöhungsverlangen eine konkludente Zustimmung zu einer Mieterhöhung dar (vgl. AG München, Urt. v. 14.08.2013; Az. 452 C 11426/13).

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Rechtsanwalt Iven    von Rechtsanwalt René Iven

letzte Aktualisierung: 27.01.2014

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