BGH zur Unwirksamkeit von Farbwahlklauseln bei Wohnungsrückgabe

Kurzfassung

Nach Auffassung des BGH ist eine Mietvertrags-Klausel, die den Mieter zur Rückgabe einer Wohnung mit komplett weißen Wänden verpflichtet, unwirksam (vgl. BGH, Beschl. v. 14.12.2010; Az. VIII ZR 198/10).

Vermieter forderte Rückgabe weißer Wände

Hintergrund des Rechtsstreits war die Klage eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Ersatz von Schönheitsreparaturen. Weil der Mietvertrag die Klausel “Bei Auszug müssen Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein.“ enthielt, erklärte das LG Berlin als Berufungsinstanz die gesamte Regelung für unwirksam und stellte den Mieter vom Ersatz von Schönheitsreparaturen frei. Die Unwirksamkeit der Klausel und ihre umfassende Folge wurden vom BGH insgesamt bestätigt.

Expertenwissen

Das Berufungsgericht habe zu Recht angenommen, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen der unangemessenen Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam ist. Die Farbvorgabe beziehe sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaube es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf eine einzige Farbe im Zeitpunkt der Rückgabe schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters indes in einer Weise ein, die durch kein berechtigtes Interesse des Vermieters gerechtfertigt sei. Auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen erschwere eine Weitervermietung nicht. Für den Mieter hingegen sei ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil der Mieter sich aus wirtschaftlichen Erwägungen gezwungen sehen könne, schon während der Mietzeit eine Dekoration gemäß der vorgeschriebenen Farbwahl vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

Die Entscheidung des BGH liegt damit auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung, nach der eine Farbwahlklausel grundsätzlich unwirksam ist (vgl. auch BGH, Urt. v. 18.06.2008; Az. VIII ZR 224/07; BGH, Urt. v. 22.10.2008; Az. VIII ZR 283/07). Da eine unwirksame Farbwahlklausel die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen grundsätzlich entfallen lässt, sollten die Parteien ihre formularmäßigen Vereinbarungen im Zweifel eingehend prüfen lassen.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch eine neuere Entscheidung des BGH, nach der der Vermieter nicht dulden muss, dass der Mieter eine in neutralen Farben übernommene Wohnung mit farbigen Anstrich versieht und in diesem Zustand an den Vermieter zurückgibt (vgl. BGH, Urt. v. 06.11.2013; Az. VIII ZR 416/12)

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von Rechtsanwalt René Iven letzte Aktualisierung: 06.11.2013 Twittern

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